不動産投資を考える上で
「将来日本はどうなるのか」
「土地の価格は上がるのか、下がるのか」
を予測し判断するのは大切だと思います。
特に日本ではバブルがはじけたときに不動産の価格が暴落しました。
このような歴史背景からも、不動産の価値を上下させる要因ついて知る必要があります
そして根拠ある予測を立てるために考えるべき要因、
それは「国の政策」だと思います。
よく聞くのは、
２０２０年のオリンピックが終わると不動産の価値は下がるとか、
その年から東京でも人口減少が始まるので投資には向いていないとかですよね。
でも、それらはあくまでも予想ですし、根拠はどこにあるのか？と言われると曖昧な部分もあります。
もちろん確実な未来を予測することは誰にもできないのですが、
オリンピックで不動産が下がるから買わない方が良いというのはあくまでも誰かが言い始めたポジショントークであると理解しましょう。
第一、不動産の価値が確実に下がるのであれば、不動産の株をショートすればいいですよね。
そんな確実に儲かるような話であれば、誰にも言わずに内緒にすると思いませんか…？
私は上記のような理由で、オリンピック後に不動産の価値が下がることは無いと考えています。
そして、オリンピックよりも私が問題視している問題は2022年問題です。
2022年問題とは都内で生産緑地とされている土地が解放され、地価が下落するのでは？と言われている問題のことです。
生産緑地とは国の計画上、農林漁業との調和を図ることを主目的とした地域地区のひとつです。
意識して観察してみるとわかるのですが、
世田谷区や練馬区などの住宅街の間にぽつんと田んぼや畑なんかがあり
それが生産緑地です。
なんでこんなところに？？
と思うものはたぶんそうです。
これらの土地は２０２２年まで建物を建ててはいけませんと決まっている土地なので、そのままになっているんですね。
それが、２０２２年になるとどうなるのか。
まず、実際に開放が始まれば再開発は確実に進むと考えられます。
なぜなら都心で農業をして得られる利益よりも、都心に住みたい人から賃料をもらうほうが稼げるからです。
しかし、だからといって地価が下がるとは思われにくいとも考えられます。
地価全体が下がるのではなく、都内戸建ての需要が減るということは少し考えられます、
その根拠が条例です。
生産緑地の半分以上が世田谷区に存在しているそうで、その世田谷区では高い建物を建てられない決まりになっています。
だから、２０２２年に生産緑地の開発が進む場合多くは戸建て、もしくは低層のアパートメントになるでしょう。
そうなると、必然的にファミリー層の需要というのは核家族化が進む現在限られているので、
借り手を見つけるのが困難になると思いませんか？
そのため、これから不動産投資に参画するのであれば、都内の戸建てはちょっと慎重になったほうが良いと思います。
- まとめ
・２０２２年問題は、都内の生産緑地に指定されていた土地が解放されること
・その生産緑地の７割は世田谷区に位置し、高さ制限があるために建てられる物件は限られている
・その問題を回避して都内で不動産投資をするのであれば戸建てや低層アパートは注意が必要
不動産屋さんで聞いた話では、そもそも2022年に一斉開放されずに、
ずるずると引き延ばすのではないか？という話も聞きました。
あと４年後ですが、どうなるのか気になる問題です。
