不動産 資産形成

新耐震の建物 VS 旧耐震の建物 投資に向いてるのはどっち?

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中古マンションの物件を探すにあたって、

「どのくらい古いのか」

は重要なチェックポイントです。

 

新耐震というのはその通り、

新しい耐震の基準で建てられた建物です。

 

1 9 8 3 ~ 1 9 8 4年以降に建てられた建物であれば、

新耐震であると言われています。

(画像はhttp://www.taisin-net.com/solution/navi/bg/index.html)

 

私は覚えやすいので1980年より前なのか後なのかでざっくり判断をしています。

 

さて、それでどちらを選ぶべきなのか?については、当然新しいほうが良いだろうと思う方も多いかもしれませんが、実は色々な考え方があります。

 

①新耐震派

大多数が新耐震派ですね。

 

日本は地震が多い国ですから、いざ大きな地震が起きたときに危険な建物を買う・借りるというのはリスクが高い行為です。

 

不動産投資のリスクを最低限に抑えるための条件として定番なのは以下のような基準ですね。

 

ある本で書かれていた買う基準項目↓

1 .投資回収期間 : 1 5年

2 .オ ートロック

3 .新耐震 ( 1 9 8 3 ~ 1 9 8 4年以降築 )

4 .駅近 :地下鉄の駅から 8分以内 (出来れば 5分以内 )

5 .最低 1 6 m 2以上 (出来れば 2 0 m 2以上 )

6 .坪当たり単価は 、出来れば 5 0万円後半 ~ 6 0万円前半 (大阪 ・名古屋 )特に良い物件または築 1 5年前後のエスリ ードであれば 、坪 7 5万円までは O . K .。

だいたい300~400万円で買える物件。

7 .できれば 、ファミリ ー混在型 、洗濯パンあり

8. 40戸以上

 

さっと見てみると、確かにこの条件であれば災害のリスクや空室のリスク、築年数によって上がる修繕積立金のリスクなどには対応できると思います。

 

しかし、こんな理想的な物件があればもちろんみんな買いたいと思います。

 

だからこそ、こまめな物件の情報収集が大事になってくるわけですが、

こういう良い物件はなかなかネットにも出てこないのも現状です。

 

②旧耐震派

こちらはごく少数派ですね。

 

まず、地震が起きたときに心配な要素があること。

 

そして、旧耐震

=1980年より前

=築年数約40年

ということでかなり古い物件であるため、修繕積立金が高くなる可能性があります。

 

メリットなんかなさそうに見えますが…

実は建て替えを狙った投資ができるという面白さがあります。

 

その旧耐震の建物が便利な駅近で人気が高い街にあれば、

アパートを立て直してマンションにしよう!

という計画が起こる可能性もゼロではありません。

 

要するに、地権者として新築のマンションを手に入れるための投資!と割り切ってしまうということです。

 

ちょっとギャンブルっぽいですかね。(笑)

 

たしかに修繕積立金は高くなっていきますが、

その修繕積立金がちゃんと回収され、管理の会議が定期的に開催されていれば、

建て替えの話があってもおかしくはないと考えらます。

 

 

このあたりのちゃんと回収されているのか、運営は大丈夫なのかについては

「重要事項調査報告書」なんかで確認することができそうです。

 

購入する前に仲介の会社の方に言って情報を集めておきましょう。

 

建て替えの事例は少しずつ増えているみたいなので、過去の傾向を勉強して旧耐震を狙うのも戦略の一つだと思います!

 

私も分散投資の一つとして旧耐震の物件も見てみようかなと思ってますよ~!

 

 

 

  • この記事を書いた人
saki

宮脇咲(MIYAWAKI SAKI)

大学に通いながら、投資や起業を教えています!仮想通貨がきっかけで投資の世界に入りました。現在は不動産投資にも挑戦中です。

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