不動産 資産形成

横浜の収益物件①屏風浦駅と杉田駅ならどっちが人気?

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今回は収益物件探しについての成果報告です。

 

1つ気になる物件が出てきたのでその決め手となった見分けポイントについてまとめてみます。

 

1件目の物件として考えている条件は

「横浜市内」「駅徒歩7分以内」「500万円以下」「新耐震」「40戸以上」です。

 

その中でよさそうなものが3件あり、

そのうちの1件が杉田駅残り2件が屏風浦駅の物件だったんですね。

 

横浜市内の事情をよく知らないので地域について調べてみました。

 

https://hamarepo.com/story.php?page_no=0&story_id=4129&from=

こちらの記事が本当に参考になりました。

 

屏風浦駅前が廃れている(ように見えて実は違います)という記事でしたが、隣の杉田、上大岡駅前の様子を写真で見た限りでは圧倒的に杉田駅の物件の方が好きになりました。(笑)

 

ネックなのは築年数が30年経っているということなのですが、

建物は築60年まで大丈夫とも言われていますし、

低く見積もってあと15年としても243万円のプラスになりますね。

 

修繕積立金も3000円と他の物件に比べても条件が良く、

なんと現在も賃貸中とのこと…

 

とても気になります!

 

また現在の家賃設定が38,500円なのですが、ホームズで調べたところ5.1万円が相場のようです。これだけ価格を下げているから空きがないのかもしれません。

 

現在の入居者さんが出て行かれたタイミングで少し手を加えて4万円くらいにしてもいいかなと思います。

 

・・・と考えていたのですが、よく見てみるとこちら家賃保証付きの物件だったんですね。

 

見逃してました><

 

いわゆるサブリースと言われていて、空室でも賃貸中でも同じ賃料がもらえるかわりに少し手数料を引かれた賃料しか受け取れない仕組みです。

 

サブリース物件は空室リスクがないのがメリットですが、デメリットとして賃料が下げられる傾向にあるということです。

 

契約書をよーく読むと書いてあるのですが、2年に1回見直しがあるとかで築年数が古くなればなるほどそれを理由に下げられたりするみたいです。

 

本当に、自分の本業が忙しくて全部お願いしたいというのであれば良いと思いますが、契約で勝手に賃料を下げられて大赤字になる可能性も無きにしも非ずです…

 

どちらにしろおいしいところを業者に取られる仕組みだと咲は認識しているので、今回は見送ることにしました。(笑)

 

電話でも問い合わせてみたのですが、サブリースを解約することはできないみたいです。

 

気になる方がいらっしゃれば見てくださいね↓

https://www.rakumachi.jp/syuuekibukken/kanto/kanagawa/dim2001/1421064/show.html

(リンクが切れてたらスミマセン)

  • この記事を書いた人
saki

宮脇咲(MIYAWAKI SAKI)

大学に通いながら、投資や起業を教えています!仮想通貨がきっかけで投資の世界に入りました。現在は不動産投資にも挑戦中です。

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