今日はボロ戸建て系大家さんの本を２冊読みました。
脇田雄太さん「９９万円以下の資金で儲けるボロ物件」
舛添菜穂子さん「パート主婦、戸建て大家さんはじめました！」
最近は良さそうな物件があっても、
なかなかその先が見えずに踏みとどまっていた部分があったので、
買った後の話も充実していたのが良かったです。
物件選定後の行動をキーワードでまとめると、
価格交渉、買い付け、契約、決済、（リフォーム）、入居募集、管理、税金
という流れですね。
価格交渉は難しいイメージがありますが、
「自分が譲れない利回りを決めて、賃料から逆算して指値する」
という手法はとても分かりやすいと思います。
以前不動産投資を行っている方に、
指値はどのくらいの確率で通りますか？
と聞いたところ、
５件中１件通れば良いと言っていました！
そう考えると、運命の１件に満を持して行くよりも、
検討中のまま価格交渉をするくらいの
フットワークの軽さが必要かもしれませんね。
ボロ物件とか、地方高利回り物件を狙うのであれば、
一室400万円以下まで交渉したほうがよさそうです。
なっちさんの本でも、
買い付けの時に妥協しないことが成功の秘訣！
と何度も書かれていたので、そこは焦らず準備が必要なところですね。
特に今回読んだボロ戸建てでは、管理費や修繕積立金がないため、
自分でリフォームのタイミングをコントロールしやすく、
その分毎月の利回りも大きくなることが多いそうです。
また、地方戸建て物件は区分所有に比べて
色々な事情で急いで売りたいと思っている方も多いそうで、
そういった条件が値切るときのポイントになるそうです。
ただ、地方物件で考えてしまうのが管理の煩雑さですね。
わざわざ行くがめんどくさく感じますし、
災害が起こった際にどうやって管理したらよいのか不安が残ります。
脇田さんの本によると災害の面に関しては、
戸建てでも管理会社をつけることは可能ですし、
初期対応だけでもしてくれる保険を付ければ心配ないとのことでした。
そして、どんなボロ物件でも良いわけではなく、
お金を生み出す仕組みになりそうなもの、
を見極めて買うことも忘れずとのことです。
地方ボロ物件に対していろんな本を読めば読むほど、
リスクの多さに辟易としていたのですが、
例えば買付証明書に物件調査を実施して問題なければ決済すると記載するなど、
リスクを低減させるテクニックはたくさんあることを知りました。
また日本政策金融公庫にリフォームローンなるものも存在するらしく、
リフォームによる資金ショートのリスクも下げられそうです。
今週末は著者さんのセミナーに参加します♪
